Інтерв'ю керівника проектів корпорації нерухомості РІЕЛ у Києві Миколи Гашенка про ЖК «Львівський квартал»
Спробуємо прихилити завісу і показати те, що відбувається на будмайданчиках, та з якими складнощами зіштовхуються забудовники.
Керівник проектів будівельної корпорації РІЕЛ у Києві Микола Гашенко працює в сфері будівництва вже 34 роки. Він пройшов усі етапи професії – від звичайного майстра до директора будівельної компанії. І зараз каже, що вибором, зробленим на початку кар’єри, задоволений і ні про що не шкодує. Ми поспілкувались з паном Гашенком про ЖК Львівський квартал та дізнались усі тонкощі цієї ділянки на Подолі, хід будівництва, плани тощо.
Хто такий керівник проектів? Що входить у Ваші обов’язки?
Точніше – керівник над керівниками проектів у Києві. Я їх контролюю, узгоджую певні дії і вже тоді ми разом намагаємося вирішувати питання.
У радянські часи була інша схема, класична: був замовник і генпідрядник, який відповідав за об’єкт та виконував певну кількість основних робіт. І було дуже багато субпідрядних організацій, які виконували конкретні види спеціалізованих робіт – електрика, сантехніка, оздоблювальні роботи тощо.
Нині, у нашій структурі керівник проекту в одній особі виконує ці функції, можна сказати, – виконує функції генпідрядника. Обов’язки керівника проекту полягають у тому, щоб узгоджувати дії всіх учасників будівельного процесу на майданчику. А це: хто та в якій послідовності виконує роботи, які матеріали використовуються, цінова політика та багато іншого – усе координує керівник проекту. Він також співпрацює з проектною організацією щодо отримання креслень, може побачити зміни конструктивів, щось, на його думку, може бути не так спроектовано, відповідно, він вносить пропозиції, потім вони корегуються і т. д.. Усе замикається на керівнику проектів, тобто він один має охопити усі функції та всю відповідальність (ред. – усміхається).
Коли почалося будівництво ЖК Львівський квартал? Чому воно затягнулося і чому довелося змінити планування?
Будівництво Львівського кварталу почалось у 2015-му. Справа в тому, що земельна ділянка для ЖК була обрана через вдале розташування – у центральному районі міста – та розвинену інфраструктуру. Певною мірою усі розуміли, що будівництво планується на непростій ділянці. Але тільки коли по факту почали «рити землю» змогли побачити всі нюанси та особливості, які не показали навіть попередні геологічні дослідження. Про це міська влада ніколи не скаже, та ніхто не попередить. Особливі геологічні умови, підземні комунікації в аварійному стані, зношені інженерні мережі – усе це нам дісталось у спадок.
Друга причина – це, відверто кажучи, інфраструктурні та інженерні служби Києва, які переклали на нас ремонти комунікацій та міського колектора. Мали також місце затягування з ухваленням різного типу рішень.
Чому міняється конфігурація будинків?
Від першого власника (орендаря) землі нам дісталась проектна організація, планами та проектами якої самі будівельники та керівництво компанії були невдоволені. Тому в 2016 році було прийняте рішення про зміну проектної організації. І довелося починати все спочатку. Але тепер – вже розуміючи та враховуючи всі особливості ділянки та будівництва. І це також вплинуло на терміни будівництва, вигляд та планування будинків.
Тобто йдеться про перепланування всього комплексу?
Не зовсім так. Перші три будинки – дві секції з боку вулиці Глибочицької і дві секції з боку Татарської – це 2 і 3 будинки – там залишився проект попередньої фірми і ми його вже завершуємо. Проектуванням наступних чотирьох черг займалася вже інша фірма – «Майстерня архітектора Івана Бикова». Цим проектувальникам залишився спадок від попередніх майстрів – планування ділянки, розташування будинків, перепланування двору всередині кварталу, спорудження додаткових підпірних стін і так далі. Дещо довелось переплановувати заново. Усе це тягне за собою природні, суто фізичні затримки, подорожчання собівартості. Проте ми знаємо, що всі роботи будуть виконані якісно та правильно.
Розкажіть детальніше про ділянку
Ми будуємо в балці, яка утворена між двох схилів, північним і південним. Ці схили, ґрунтові води і наявність річки впливають на проектні рішення і на темпи будівництва. Що ми робимо аби усунути всі геологічні «сюрпризи»? Вздовж ділянки з північної та південної сторін ми зробили трикаскадні підпірні стіни з буронабивними палями, а також чимало монолітних робіт для закріплення цих схилів і унеможливлення зсувів ґрунту у майбутньому. Також зробили дренажі для забезпечення організованого відводу води: вони забирають воду з-під будинків з усієї території. Тепер це вже абсолютно суха ділянка, по якій можна сміливо пройти або проїхати.
Тобто, якщо ви не виконаєте ці роботи – якість будівництва погіршиться? Без цього взагалі неможливо! Окрім цього є певні необхідні роботи через особливості ділянки – тут проходить міський каналізаційний колектор, який ми зараз перекладаємо, з переключенням існуючих мереж у новий колектор діаметром 1200 мм. Також ми змінюємо дощову каналізацію, яка буде забирати воду з вулиці Татарської і з нашої ділянки на Глибочицькій. Далі ця вода потраплятиме в існуючий колектор. Для чого це робиться? Влітку, наприклад, коли були дощі, вулиця Татарська просто «плавала» – стояча вода була півтори метри глибиною. Це свідчить про те, що існуючі мережі зливної каналізації не приймають таку кількість води і не можуть відвести її. Ми добудуємо цей колектор, зробимо більше дощоприймачів на вулиці Татарській і вирішимо цю проблему раз і назавжди не лише для нашого об’єкту, а й для всього району.
Виходить, всі ці роботи на вас переклала міська влада?
Так, це є один із пунктів технічних умов міських служб, і крім цих двох великих каналізаційних колекторів, які проходять по нашій ділянці, є ще додаткові умови від Київводоканалу. Йдеться про перекладку водопроводів по вулиці Соляній, наприклад. Це, по суті, технічні умови для отримання води на будмайданчик і взагалі на наш об’єкт. Крім того, ми маємо багато роботи по перекладанню існуючих електричних кабелів – їх понад 10 по 10 кіловольт. Для цього ми будуємо серйозні електричні залізобетонні камери і спеціальні лотки між ними для прокладання цих кабелів.
То це не обов’язки забудовника? Це мало б бути зроблено владою раніше?
В Україні склалася така практика і вона вважається нормою – перекладати на забудовника певні роботи, які теоретично мали б робити комунальні та інші служби. Місто нав’язує ці вимоги, щоб не свої гроші вкладати, а через забудовників покращувати ситуацію з інженерними мережами навколо об’єкту будівництва. У забудовника немає виходу – або він виконує ці умови, або не будує. Інша справа, що в такому занедбаному вигляді, практично «діряві» мережі я за всі роки своєї роботи не бачив – тому, звісно, знадобився час, щоб із цим розібратися і довести усе до ладу.
Забудовник запевняє, що будівельні матеріали дуже високої якості – як це перевірити?
Я щодня на будівництві, у нас дуже професійні працівники, відповідно я бачу і якісну роботу. Перевірити? Наприклад, монолітний залізобетон: є його проектна міцність і вона контролюється на заводі, але це можна перевірити просто на будівництві. Наприклад, є бетонна стіна: можна прийти і спеціальним приладом, не руйнуючи стіну, заміряти міцність цього бетону. Ми нещодавно перевіряли його на 5-й черзі, показники навіть кращі, ніж в проекті – проектна марка бетону – 300, у нас на плиті перекриття показало 460. В цілому кожен інвестор може прийти на будівництво та подивитись на матеріали, які ми використовуємо – марку цегли, утеплення та інше.
Ви пішли на збільшення поверховості у 6 та 7 будинку. Люди хвилюються, чи можна будувати на такій ділянці 20-ти поверхові будинки?
Звичайно можна! Ми зробили цю ділянку такою, де зараз можна будувати без будь-яких сумнівів. Маю на увазі все, про що я казав раніше : підпірні стіни, нові мережі, водовідвід та інше. Крім цього, це не суперечить дозвільній документації. Повірте, цю ділянку рано чи пізно все одно б забудували, але питання в якості та професійності. Будівельна галузь не стоїть на місці, і те, що здавалось неможливим ще декілька років тому, сьогодні – реальність! І ми пишаємось тим, що не боїмося сміливих рішень та до кожного питання підходимо комплексно.
Щодо цих двох будинків вже проведені спеціальні розрахунки та випробування. Так одна паля під 6-7 будинки має витримувати навантаження 250 тон – в залежності від цього розраховується кількість потрібних паль. Плюс монолітно-каркасна конструкція самого будинку є дуже надійною. Ми проводимо перерахунки навантажень на електромережу, водопровід, газ, каналізації. Також змінюється принципова схема опалення цих двох будинків. На двох будинках будуть дві дахові газові котельні, а в кожній квартирі –окремий лічильник і можливість регулювання тепла кожним власником квартири. Дахова котельня на сьогоднішній день є новітнім досягненням в галузі енергозабезпечення приміщень та їхнього обігріву. Сьогодні багато провідних забудовників у Києві роблять дахові котельні для своїх новобудов.
Чи реально завершити будівництво цих будинків за два роки, як обіцяно?
Так, за 2 роки реально. Є домовленість з підрядником, він дав хороші пропозиції, плюс приклади його завершених об’єктів говорять самі за себе. Вже майже закінчені складні підготовчі роботи залишається лише зведення самого будинку.
Коли розпочнуться роботи над 6-7 будинком, що буде з внутрішньою інфраструктурою двору? Тобто, люди в 1-2-3 будинках зможуть спокійно жити?
Плановий заїзд для будівництва 6 та 7 будинків буде з боку вулиці Татарської. Для зданих будинків ми організуємо благоустрій і проектний заїзд за місяць-півтора з вулиці Глибочицької. За цей час будуть демонтовані баштові крани, які нині працюють на 4 та 5 будинках.
Які наразі ведуться роботи? Що буде робитись у найближчі місяці?
Зараз проводиться прокладання мереж водопроводу, проект нещодавно погодили з Київводоканалом. Також зараз прокладаємо газ по фасаду 1,2 та 5 будинків. Що вже є – каналізація підключена, воду ми подаємо, електрика по тимчасовій схемі поки що, але це стандарт до введення будинку в експлуатацію. Робота кипить!
Анна Левицкая. DOM.RIA.com
